海投论道

美国置业秘籍:像美国人一样思考

2016/04/27来源: 作者:

能够到海外置业的中国人,多半是在国内有产业的富人,十余年来在国内的投资市场尤其是房地产市场积累了丰富的实战经验,房价上涨使早期买房的中国人都成了受益者,于是有些人以为自己是出色的投资人,海外置业亦不过如此,总是用国内的思维去考虑问题,素不知国外的房地产市场跟国内有天壤之别,如果照搬照抄国内经验,注定要吃亏交学费。

那么,中国人海外置业容易犯什么错误呢?以美国为例,海投君作个小结:

不合理的期待房价快速增长

早期在国内买过房的中国人,都有过房价翻几倍的体验,总以为国外也会如此,他们不懂老美对房子的热爱,远不如国人,许多老美宁愿一辈子租房,也不愿意买房,以省掉房产税和房屋保养费用;许多中产阶级一辈子只有一套住房,既便有两套,那么第二套多半也是用来自住,是度假房而不是出租房,他们有钱更愿意消费,更愿意用来享受生活,不象中国人,节衣缩食也要做房东,有点余钱就要投资房产。据我所知,许多买有投资房的老美,退休的时候都会把投资房卖掉,作为他们周游世界的储备金,消费习惯和生活方式的不同,使得老美完全没有炒房的热情。此外,从行业的角度看,当统计数据显示房屋库存增加或减少到一定数量的时候,新房开工率就会随之增加或降低,使整个市场的房价始终处于一种相对稳定的状态,加之美国的土地资源丰富,土地掌握在私人手中而不是政府手中,某个人想控制土地价格简直就是做梦,换句话说,任何人想建房的话都非常容易,买土地和当开发商都不是特权,因此,美国完全没有国内房价畸高的背景,想在美国炒房寻求暴利,比中国困难多了。

价格越低越划算

有些中国人喜欢便宜,总以为价格越低越好,却不知在这个相当成熟发达的房地产市场,任何定价都不是随意的,毫无根据的,每个物业在挂牌定价之前,房产经纪人都跟房东进行过充分沟通,作过详细的市场调查,有些甚至请专业人士作过评估,然后才会挂牌出来。任何一个房子或土地,贵有贵的原因,便宜有便宜的道理,如果一味贪便宜而忽视其他方面,就会得不偿失。我就遇到过一个国内的买方,想在春田附近买农场来种植,可能出于对土地的热爱,同样多的钱只想买面积大的农场,说越大越好,却不知许多单价便宜的土地,土壤条件并不适合种植。而适合种植的土地,单价可能是便宜地价的两倍甚至更多。

法拍屋的价格也比正常交易的挂牌价要低,但并非人人都适合买法拍屋,也并非买法拍屋就一定合算。那是因为,法拍屋几乎都不是Move in Ready(买下就可以入住),法拍屋都有这样那样的质量问题,长期未保养甚至人为破坏是法拍屋的通病,更为重要的是法拍屋的卖方是不对房屋质量作出任何维修或保障承诺的,甚至产权也不是Warrenty Deed(有保障的产权),所有的风险需要由买方自行承担。如果你没有维修房屋经验,完全不知道未来的修理费用会是多少,也不希望将来发生产权纠纷,那么,便宜的法拍屋多半不适合你。

还有一种类型的非正常买卖,叫Short Sale,这种挂牌物业也是以低价格吸引买家,这种销售是银行等债权人赎回房屋之前跟房主之间进行的一种妥协,也就是让房子以低于贷款余额的价格得以出售。但这种买卖即使房东签署了合同也不算数,必须经过债权人的同意,有些房子的债权人不止一个,那就得所有的债权人同意。所以,这种买卖要生效就得等上很长的时间,一般是卖方签署合同三个月后才会有答复,有些长达半年甚至更久,更重要的是,它还有很大的不确定性,可能你在期盼好几个月之后,银行不同意以这个价格出售,或者在你等待期间,另外更好的offer进来了,又把你排斥在外,你就白等了,浪费了时间,也浪费了选择别的物业的机会。所以,在我看来,Short

Sale的物业价格虽低,多半却只是个诱饵,好看不好吃。一些中国人去贪这个便宜,结果也是得不偿失。

地理位置越市中心越好

如果你住在国内某个城市的市中心,你可以很骄傲,以此为荣,如果你到了美国也只想去住市中心,就会有人笑你土包子了。在美国,只有几种人喜欢去住市中心,一是穷人,尤其是没有汽车的穷人,因为只有市中心才有公共交通,美国黑人的穷人比例高,所以美国城市市中心黑人多是普遍现象;二是老人和行动不便者,市中心距离商业、医院都近,买食物看病都方便;三是年轻的上班族,积蓄不多,又没小孩上学,住在公寓里,每天的生活都围着工作转,想多干几份工作多挣钱就不能把时间浪费在路上,说白了也是穷人。另外,美国的老房子、旧房子、价值逐年贬值的房子,其实都在老市区。

除了喜欢市中心,中国人还喜欢离学校近,离商场超市近,离医院近。却不知这样的地方校车、货车、救护车频繁往来,交通拥挤,喧闹嘈杂,这些地方很难找到一个高档社区,且大多以出租房为主,如果你买房的目的是自住,那么整天跟租客为邻并非好事。

旧房子推倒重建,重建的新房子价值会提升很多

有些中国人喜欢城市里的某块地,就想推倒上面的老房子重建,以为重建之后的新房子能升值,这个想法又是不了解美国的价值认同观所致。

比如说,你在一个老房子所在的小区花10万美元买下一幢旧房子然后拆掉,再花50万在原有地面上重建了一幢新房子,你能指望目前的房价是50万加上原来的地价么?答案是否定的。这是因为在美国,一幢房子的价值不仅取决于它自己的建筑成本,还要看它所在的小区,如果这幢房子跟周围房子在建造年代、房屋外型风格和内部等方面差异巨大,那么它的价格很大程度上要受周围房子的价格影响,这幢建筑成本50万的房子,如果周围的房子只值10万,那这幢房子的价值就会受到严重的拖累。

正是因为如此,美国许多城市的市中心,常有一些价格奇低的空地出售,中国人以为买这些地来建房是捡了便宜,等到若干年之后卖房才知道又是交了学费。

在自家房子里办家庭旅馆,办农家乐

有些国内的朋友来问:你能帮我找一找这样的独立房吗?房子和院子都要大一些,所在地区的人口密度要大一些,这样我可以办家庭旅馆,办餐馆,办农家乐......说实话,这又是中国式思维给自己出的难题,因为符合这种要求的房子美国还真没有。在城市规划之内的所有土地,都是有规定用途的,住宅就是住宅,商业就是商业,住宅小区里面是不可能允许你进行任何商业营运的,什么家庭旅馆、家庭餐馆、农家乐,对老美而言,闻所未闻,如果你真的在自己家庭里办起了餐馆或茶楼,可能开张没两天就会收到警告,再不改正就等着吃罚单吧。

还有呢,不要以为你的院子大就可以再建一幢房子,你的院子再大,如果这块地的规划只能有一个房子,那么你也只能拥有一个房子。总之,政府对于城市范围内的每个地区的每块土地都有规定用途,对每个小区的建筑从外形风格、内部户型到价格范围,都有规定,如果要改变之前的规定,必须通知方圆几英里内的邻居们举行听证会,大家投票同意后才能改变,不能随心所欲地想做什么就做什么。

如果真想随心所欲地建房、办旅馆、办农家乐,就只能去城市规划之外的农场,那些农场上面没有建筑方面的任何限制,你想做什么都可以,只要不是非法生意。但是那些地方,人口密度就无法跟城市去比了,除非你有什么绝招,否则要说服老美大老远地去消费还真不是件容易的事。

买房不找经纪人可以省下一笔中介费

省钱本是中国人的美德,省钱并不可耻,但总用中国式的思维方式去行事去省钱,在美国就会弄巧成拙。

一个典型的例子是一位早年留学美国的精英才子,收入颇高,能力很强,不论是办绿卡还是入籍,还是打官司,全是自己完成。去年买房时也没雇经纪人,利用自己的休息时间辛苦几个月在网上找房,然后开着车把每条街的房子都看了个遍,好不容易才找到合适房子,签合同时却有点傻眼了,因为卖方的经纪人要他签一大堆文件,太专业,看不懂,于是不得不花3000美元请一个律师帮忙看文件,搞合同。最后房子顺利成交了,产权也过户了,于是他很得意地向同事们宣传他的省钱经,以为自己省了好几万美元的中介费。直到有个懂行的人对他说:你自己一分钱也没省下来,你是帮卖方的经纪人省钱了,你自己不但没有省钱,还白花了一笔律师费。

中国人可能不理解这是怎么回事,没雇用中介不就少了一笔中介费吗?在中国不就是这样的吗?他们不知,在美国,买方的中介费不是由买方来掏的,而是由卖方来出这个钱,这个钱早在卖方跟他的经纪人签经纪合同时就把这笔中介费约定好了(比如按实际售价的6%),卖方的经纪人有了这份合同,就把卖方的房子拿出去公开挂牌(网上或行业内报纸杂志),同时在挂牌信息中给同行们一个承诺:谁帮我把这个房子卖掉,我就让谁分享我的这份中介费(比如分享其中的3%)。

如果买方找了经纪人,那么经纪人通常不会向买方收取费用,而是通过卖掉房子来与卖方的经纪人分享佣金,如果买方不找中介的话,一旦成交,那6%就全部都由卖方经纪人独自享有了。而买方,一毛钱的中介费也省不了。上面的例子中,那位聪明的中国人不但没省钱,还多花了3000美元,如果他有自己的经纪人,就可以使用经纪人协会有版权的标准合同文本,就不用再请律师了。

另外,他没有经纪人,所以不得不自行在非行业内的网站上找房子,满大街找房看房也是费时费力的笨办法,所以他既没省钱又没省力,还多花了3000美元。想来他在美国呆的时间也不算短了,也不想想,为什么美国人买房都要找中介,难道美国人就比中国人笨,他们就不想省钱么?美国人买房或租房(尤其是商业用房),都乐意请中介完成,不是他们不想省钱,而是他们省不了,无法省。

你可能会说,我可以向卖方承诺不请中介,同时要求卖方和卖方的经纪人重新签合同,让他们把那3%省下来,这样我的购房成本就低了3%。说起来是很简单的事,但你去试试,看看美国的经纪人有没有象中国那样,为了蝇头小利去自我破坏行业规则。

后期海投君将为您带来更详细的关于中国投资者在纽约商业地产市场的信息。
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